Quando si acquista una casa, il primo passo formale è la stipula del contratto preliminare, nel quale vanno inserite il più dettagliatamente possibile tutte le clausole che si vogliono poi riprodurre in modo definitivo al rogito. Il preliminare o "compromesso" è il contratto, con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un futuro contratto (contratto definitivo o rogito). Ha quindi effetti solo obbligatori, mentre il contratto definitivo nel campo della contrattazione immobiliare produce effetti traslativi, e cioè la trasmissione di un diritto – ad esempio il diritto di proprietà – dal venditore all'acquirente. Il preliminare va registrato. Vediamo come. La registrazione paga l'imposta di registro di 168 euro; Nel caso di versamento di una caparra si applica (sia per il contratto soggetto a Iva sia per quello soggetto a imposta di registro) il registro allo 0,50 per cento sull'importo della caparra. Nel caso di versamento di un acconto: se il venditore è un soggetto Iva, all'acquirente viene addebitata l'Iva con l'aliquota propria del bene ceduto sull'importo dell'acconto; se non è un soggetto Iva, sull'acconto si applica l'imposta di registro al 3 per cento. Dall'imposta di registro pagata per la registrazione del contratto definitivo si detrae l'imposta di registro versata su caparra e acconto. Pertanto, nel caso di contratto definitivo soggetto a Iva in modo ordinario (per il quale, in sede di registrazione, non si paga imposta proporzionale di registro): - se è stato pagato un acconto, sul suo importo non si paga il registro ma si applica la stessa aliquota Iva prevista per il contratto definitivo. In pratica, l'Iva si paga all'impresa venditrice man mano che si versano, dapprima, gli acconti del prezzo complessivamente dovuto e, infine, il saldo di detto prezzo; - la detrazione dell'imposta di registro versata sulla caparra, dunque, non funziona per i contratti cui si applica l'Iva e il registro eventualmente versato in sede di registrazione di un contratto soggetto a Iva, “a causa” della caparra che esso contenga, viene irrimediabilmente persa (ed è questa la ragione pratica per cui nei preliminari stipulati da soggetti Iva c'è solo la previsione di acconti, mentre di caparre non v'è traccia). Per il contratto preliminare soggetto a Iva è inoltre dettata una regola ad hoc per rimediare al problema dell'aliquota Iva applicabile agli acconti pagati all'impresa venditrice se chi compra non può – in quel momento – rendere le dichiarazioni per ottenere il beneficio fiscale: ad esempio la dichiarazione di non titolarità di altra abitazione (si veda anche il fac simile qui a destra). È il caso del proprietario di una casa, che sarà venduta proprio per finanziare l'acquisto di una nuova abitazione da una impresa costruttrice. L'impresa deve intanto emettere fattura per gli acconti che riceve, ma il futuro acquirente non ha ancora i requisiti per lo sconto prima casa, che avrà invece al rogito dopo aver venduto quella di cui è titolare. Per evitare l'emissione di fatture con aliquota ordinaria, e procedere poi a rimborsi a carico del costruttore e a favore dell'acquirente, la legge consente di applicare agli acconti l'aliquota Iva agevolata. Basta che nel preliminare il futuro acquirente dichiari che avrà diritto allo sconto prima casa al momento del rogito.

Cliccare su questo link per leggere o scaricare l'articolo