Contratto di mutuo: le clausole da leggere

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi. Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze dei ritardi nel rimborso delle rate, eccetera. Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da molte possibilità e di sfumature, il che rende bene l'idea della effettiva complessità di questo contratto e della necessità di studiare bene le proposte della banca in termini economici e di testo contrattuale (magari con l'aiuto del notaio di fiducia, incaricato di stipulare la pratica, oppure del mediatore creditizio che ha presentato la pratica o di altro professionista di fiducia, come un commercialista o un avvocato). Questa necessità di comprendere bene ciò che si sta per firmare vale a maggior ragione per il cosiddetto mutuo "unilaterale", un prodotto che le banche hanno lanciato da qualche anno sul mercato: a differenza del mutuo "tradizionale", che è stipulato in forma bilaterale (e cioè con la contemporanea presenza della banca e del cliente), il mutuo unilaterale è stipulato con il solo intervento del cliente presso il notaio. La banca non è presente e quindi non c'è possibilità di avere spiegazioni "in diretta". Lasciando ora gli aspetti contrattuali, ma parlando di concreta operatività, occorre sapere che non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche lo trattengono fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula del contratto. Il punto è di grande importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente dà in garanzia alla banca. Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono disponibili (e comunque il prefinanziamento di regola ha un tasso di interesse superiore a quello del mutuo "a regime"). I contenuti principali sono:

 

• modalità di erogazione del mutuo,
  
• fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi,
  
• determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto,
  
• disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie,
  
• conseguenze dei ritardi nel rimborso delle rate 

• a) gli interessi e gli altri oneri derivanti da un mutuo danno diritto alla detrazione solamente se derivano, di regola, da mutui ipotecari;
• b) per i mutui stipulati dal 1993 in avanti, la detrazione è ammessa solo se si tratta di mutui per l'acquisto dell'abitazione principale;
• c) per quelli più vecchi, vi sono regole diverse a seconda del tipo di fabbricato per il quale il mutuo è stato contratto e dell’anno di stipula.

 

La “prima casa”

L'abitazione principale è un immobile oggettivamente idoneo ad alloggiare persone, e quindi di regola si tratta di costruzioni catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle della categoria A/10, e cioè gli uffici.

In questa unità immobiliare il contribuente deve stabilire la propria dimora abituale (questo requisito non è richiesto per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia: articolo 66, comma 2, della legge 342/2000): per dimora abituale si intende quella dove di regola abitano il contribuente o un suo familiare, condizione che deve risultare dai registri anagrafici o da apposita autocertificazione.Il contribuente deve destinare ad abitazione principale l'immobile acquistato entro un anno dall'acquisto; a sua volta, l'acquisto deve essere stipulato nei 12 mesi successivi o antecedenti alla data di stipula del mutuo. Non occorre rispettare questi termini se la destinazione ad abitazione principale non avviene a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto (in questo caso la detrazione spetta anche se l'immobile viene concesso in locazione: circolare ministeriale 20 aprile 2005 n.15/E).

L'aliquota del 19 per cento si applica agli interessi passivi e agli altri oneri sopra elencati fino all'importo complessivo di 3.615,20 euro. La Finanziaria ora in discussione in Parlamento aumenta del 10% il tetto, portandolo a 3.976,72 euro (la regola, naturalmente, scatterebbe solo dal 2008). Se il mutuo è stipulato da una pluralità di mutuatari, il limite si considera diversamente a seconda della data di stipula del mutuo:

 

• a) per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 1992, l'importo va riferito a ciascun cointestatario;

• b) per i mutui stipulati dal 1° gennaio 1993, il limite di 3.615,20 euro va riferito complessivamente a tutti i contestatari.
  

Pertanto, in quest'ultimo caso, se due coniugi sono cointestatari di un mutuo, ciascuno di essi deve calcolare la detrazione su un importo massimo di 1.807,60 euro (peraltro, se uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote); occorre anche precisare che se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi, ma concerne l'acquisto di un'abitazione acquistata da uno solo di essi, la detrazione compete unicamente al coniuge acquirente e solo con riferimento alla sua quota di mutuo (circolare ministeriale 12 maggio 2000 n. 95/E).

 

I parametri per usufruire della detrazione

 

L'abitazione principale è l'immobile in cui abitano abitualmente il contribuente o il familiare. Questa «dimora abituale» deve risultare dai documenti dell'anagrafe, ma può essere autocertificata. L'immobile deve essere destinato a dimora abituale entro un anno dall'acquisto, per cui tra l'acquisto e contratto di mutuo non può passare più di un anno.

 

Eccezione: affitti e ristrutturazioni allungano le scadenze

 

La regola che detta i tempi fra l'acquisto, la stipula del mutuo e la destinazione dell'immobile ad abitazione ha due eccezioni.
Se si acquista un immobile locato che si intende destinare ad abitazione principale, la data in cui dovrà diventare abitazione principale slitta a un anno dall'effettivo rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino. Unica condizione, che si dia lo sfratto «per finita locazione» entro tre mesi dall'acquisto. Perché mai si debba ricorrere, sempre e comunque, alla finita locazione, non è dato di sapere: talora si sfratta un inquilino anche perché è moroso (cioè non paga il canone).
La seconda eccezione scatta per chi compra un immobile in cui si eseguono opere considerate di «ristrutturazione edilizia». I tempi entro cui è possibile sottoscrivere un mutuo, godendo della detrazione, si allungano fino a un massimo di due anni dall'acquisto. I lavori catalogati come di «ristrutturazione edilizia» possono variare da Comune a Comune: si tratta comunque di opere piuttosto importanti che prevedono la richiesta di un «permesso di costruire» o di una Dia (Dichiarazione di inizio attività), con il pagamento del contributo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione al Comune. La proroga nel tempo non vale per altri tipi di opere, più comuni, come per esempio quelle di manutenzione straordinaria.

Come si calcola la detrazione dell’imposta  

 

La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi, con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici, sia per gli oneri accessori. Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste si possono elencare:

 

• l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
  
• le spese di perizia; le spese di istruttoria;
• la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
  
• la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  
• l'eventuale penalità per anticipata estinzione del mutuo (ora non più applicabile);
• le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
• le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
• l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
• l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non intrinseche a questo tipo di contratto, le spese di assicurazione dell'immobile, anche se la polizza è pretesa dall'istituto di credito, a garanzia di particolari eventi che danneggino l’immobile.

 

Detrazione fiscale relativa a mutui per la costruzione

Anche i mutui per la costruzione della prima casa hanno diritto dal 1998 in poi a detrazione fiscale, con regole identiche a quelle sull’acquisto.
Tre sono gli ulteriori limiti:

 

• il tetto di detraibilità è di soli 2.582,28 euro (5 milioni di vecchie lire anziché 7 milioni), per un ammontare massimo che è pari perciò a 491 euro annui;
• i lavori devono essere iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo;
• la casa deve essere adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

 

Spese da non calcolare nella detrazione

 
Non entrano in detrazione le spese relative al contratto di compravendita come: