The Law and the Realtors Job<br></br>(Italian Version Only)-Immobiliare Veronica Centro Real Estate

IL DIRITTO E LA MEDIAZIONE IMMOBILIARE

IL RAPPORTO TRA CLIENTE E AGENTE IMMOBILIARE

1. CHI E’ L’AGENTE IMMOBILIARE (MEDIATORE):

Ai sensi dell’art. 1754 c.c. è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o rappresentanza (artt. 1387 e 1761 c.c.).

2. IL MEDIATORE SECONDO LA LEGGE:

Al fine di agevolare il lettore, nella lettura dei presenti testi, si ritiene opportuno precisare che il termine “Agente Immobiliare”, può essere talvolta sostituito dai termini: “Mediatore” e “Agente d’affari in mediazione”.

La professione di mediatore è regolata dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39 e successive integrazioni. Tale normativa si radica nell’ottica di professionalizzazione dell’attività della mediazione immobiliare con la determinazione di eliminare o, quantomeno ridurre, il dilagante abusivismo che impoverisce e ferisce il cuore di un settore difficile e delicato come quello della mediazione immobiliare.

Perno fondamentale della disciplina è l’obbligatorietà dell’iscrizione al Ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la Camera di Commercio provinciale.

I doveri dell’Agente Immobiliare

La L. 3 febbraio 1989, n. 39 e le disposizioni specifiche del Codice Civile qualificano il mediatore come un operatore neutrale ed imparziale nei confronti dei soggetti che cerca di far avvicinare per il perfezionamento di un affare.

Egli deve sempre comportarsi in modo corretto di fronte alle parti, offrendo una continua ed esperta assistenza e tutte le informazioni utili durante lo svolgimento delle trattative; non avendo però assunto fin dal conferimento dell’incarico alcun obbligo in relazione all’effettivo raggiungimento della fase conclusiva dell’affare, può rinunziare all’incarico stesso anche dopo aver accettato, senza correre il rischio di subire una eventuale azione giudiziaria per inadempimento e per risarcimento del danno.

Ad ogni modo, nell’espletamento delle sue funzioni, il mediatore è sottoposto a precise regole di condotta che comportano, nella ipotesi di inosservanza, conseguenti responsabilità (ricordiamo, per esempio, il dovere di non prestare l’attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosca lo stato di incapacità, di garantire l’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture ed inoltre il dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso).

3.L’OBBLIGO DI ISCRIZIONE AL RUOLO DI AGENTE IMMOBILIARE:

In ordine alle sopraddette esigenze di professionalità e garanzia di buon operato del mediatore, la succitata normativa prevede diversi adempimenti a carico di chi intende esercitare l’attività di mediazione.

Ricordiamo infatti tra i principali:

L’obbligo di iscrizione nel Ruolo per coloro che esercitano l’attività in maniera professionale ed occasionale nonché per i mandatari a titolo oneroso nel settore immobiliare; - L’obbligo di frequentare uno specifico corso di formazione professionale atto al superamento di un esame scritto ed orale per l’iscrizione all’apposito Ruolo di Agente Immobiliare;
Il divieto di esercitare altre attività in concomitanza con l’iscrizione nel Ruolo; -Il conseguimento di un titolo di scuola secondaria di secondo grado per tutti gli aspiranti all’iscrizione;
Il possesso di idonei requisiti morali;
La previsione di sanzioni pecuniarie e penali per chi esercita abusivamente la mediazione immobiliare;
L’obbligo di prestare idonea garanzia a tutela dei clienti a mezzo di idonea copertura assicurativa per la responsabilità civile e professionale.

4.DIRITTO ALLA PROVVIGIONE:

Il mediatore ha diritto alla provvigione (1758 c.c.) da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso (1748 c.c.) per effetto del suo intervento (1757 e 2959 c.c.).

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità (2099, 2225, 2233 c.c.).

Va precisato che la provvigione spetta soltanto agli agenti di affari in mediazione iscritti nel Ruolo. Pertanto, chi esercita abusivamente ed ha indebitamente percepito la provvigione è tenuto a restituirla.

Corre l’obbligo di precisare che per aver diritto alla provvigione, basta segnalare l'esistenza dell'affare e mettere in contatto i contraenti.

La Cassazione pretende però che il mediatore svolga una ricerca, cioè riesca a identificare sia l'immobile sia almeno uno dei contraenti. L'equidistanza del mediatore dai contraenti consiste nel fatto che non agisca solo a favore di una delle parti. Il mediatore può però tranquillamente vantare la convenienza dell'affare, senza per questo essere considerato "di parte"(Cassazione, 17/5/02 n. 7253; Cassazione, 16/1/97 n. 392; Cassazione, 13/8/97 n. 7554).

Il diritto alla provvigione matura alla stipulazione del compromesso (contratto preliminare) o all’accettazione della proposta d’acquisto e da questo momento diventa esigibile da parte del mediatore che ha reso possibile la conclusione dell’affare (Cassazione, 10/5/02 n. 6731; Cassazione, 9/10/01 n. 12361; Cassazione, 18/5/01 n. 6827; Cassazione, 11/5/01 n. 6599; Cassazione, 11/1/01 n. 325; Cassazione, 30/12/97 n. 13132; Cassazione, 3/10/97 n. 9676).

Maturando il diritto alla provvigione alla conclusione dell'affare non si rende necessario un incarico scritto, ma è sufficiente che esista la consapevolezza delle parti di servirsi dell’operato dell’agente immobiliare (Cassazione, 28/6/01 n. 8850; Cassazione, 22/5/01 n. 6963).

5.RIMBORSO SPESE:

Ai sensi dell’art. 1756 c.c. salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso. Per questo motivo è consigliabile accordarsi prima con l’Agente Immobiliare circa l’esercizio o la rinuncia a questo diritto onde evitare spiacevoli incomprensioni.

La legge n.89 del 3.2.1989 che disciplina l’attività del mediatore prevede che:

“Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l’esercizio dell’attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo”(art. 3, comma V L. 03.02.1989 n. 89);
L’iscrizione al Ruolo Agenti di Affari in mediazione “è personale; l’iscritto non può delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo” (art. 3, comma II L. 03.02.1989 n. 89);
“hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli” (art. 6 comma I L. 03.02.1989 n. 89).
l'art. 11 del relativo regolamento di attuazione D.M. n. 452 del 1990 dispone inoltre che, qualora l'attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dal legale rappresentante, il quale, se non iscritto per conto della società stessa, non può esercitare attività mediatoria.

A tal proposito, la giurisprudenza costante ribadisce che l’esercizio dell’attività di mediazione con l’assistenza di ausiliari non iscritti al Ruolo Agenti di Affari in mediazione va equiparato all’attività del mediatore non iscritto o al mancato intervento dello stesso e comporta l’inesigibilità della provvigione (si vedano tra le altre Pretura di Torino, 23.10.1998 in Foro It. 1999, 1, 710; Pretura di Reggio Emilia, 21.04.1992 in Arch. civ., 1992, 952; Pretura di Torino, 25.07.1996 in Foro It. 1996, 1, 3810).

Per giurisprudenza costante il diritto del mediatore sorge alla conclusione del preliminare. Si veda tra tutte la recente sentenza della Corte di Cassazione, del 19.02.2004 n.3323, la quale stabilisce che “ il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi «atto conclusivo dell'affare», idoneo, per l'effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo”.

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge nel momento in cui l’affare può ritenersi concluso. I giudici riconoscono pacificamente che è dovuta la provvigione alla conclusione del preliminare.
Inoltre, con sentenza della Cassazione Civile, sez. III, 14/07/2004, n. 13067, è stato stabilito che se la proposta di acquisto, accettata dall’acquirente, contiene tutti gli elementi ovvero indicazione del prezzo, modalità di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile, ecc. il mediatore ha comunque diritto alla provvigione poiché vi sono tutti gli elementi necessari ai fini della conclusione dell’affare

Rassegna di giurisprudenza: l'abilitazione al ruolo dei mediatori

Non basta aver il diritto di essere abilitati, per esserlo

Il diritto ad essere iscritto al ruolo istituito dalla legge n. 39 del 1989, perché già iscritto quelli della legge n. 253 del 1958, non abilità di per sé il mediatore alla professione. Egli al contrario deve presentare apposita domanda. Se il soggetto è legale rappresentante di una società di intermediazione la sua iscrizione, reale o virtuale, non significa l'iscrizione della società stessa.

Cassazione, 2/5/01, n. 6160

In tema di mediazione, la l. n. 39 del 1989 ha stabilito (art. 6, 1° comma) che, per l'insorgenza del diritto alla provvigione, il mediatore debba risultare iscritto nell'apposito ruolo professionale (istituto, ex art. 2, presso la camera di commercio), ed ancora (art. 9, 2° comma) che le commissioni provinciali "hanno il compito di iscrivere nel nuovo ruolo tutti gli agenti già iscritti nei ruoli costituiti in base alla l. n. 253 del 1958", mentre il relativo regolamento di attuazione n. 452 del 1990, ha ulteriormente specificato (art. 5) che, per ottenere l'iscrizione all'albo, l'interessato "deve presentare domanda", ed ancora (art. 11) che, qualora l'attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo "devono essere posseduti dal legale rappresentante della società stessa" (ovvero da colui che sia preposto a tale ramo di attività); ne consegue che l'iscrizione nel vecchio ruolo di cui alla l. n. 253/58, pur costituendo titolo per l'iscrizione automatica in quello istituito ex novo l. n. 39/89, e pur abilitando, nelle more di tale nuova iscrizione, le singole persone fisiche a svolgere l'attività di mediazione, non estende, per converso, i suoi effetti al di là della sfera giuridica del soggetto/persona fisica considerato, con la conseguenza che il soggetto stesso, se legale rappresentante di una società di mediazione, non può ritenersi ipso facto abilitato, anche in tale ulteriore qualità, a svolgere legittimamente l'attività predetta (svolgimento che postula, pertanto, l'adempimento di tutte le formalità di iscrizione previste dalla legge n. 39/89 e dal relativo regolamento di attuazione), atteso che l'iscrizione nel ruolo dei mediatori della società non consegue automaticamente all'iscrizione (reale o virtuale) di una persona fisica che rivesta, nel contempo, la qualità di rappresentante legale della società stessa.

Chiunque ha interesse può chiedere la restituzione della provvigione illegalmente percepita

Essendo nullo il contratto di mediazione stipulato con un non iscritto, ha diritto alla restituzione della provvigione non solo il cliente diretto dell'agente immobiliare, ma anche altra persona che abbia contribuito al pagamento dell'onorario.

Cassazione, 15/12/00, n. 15849

Dopo l'entrata in vigore della l. n. 39 del 1989, che disciplina la professione di mediatore (ed il cui art. 6 dispone che hanno diritto alla provvigione solo coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di affari in mediazione), il contratto di mediazione stipulato con soggetti non iscritti negli appositi ruoli é affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa, con conseguente obbligo, per il soggetto non iscritto, di restituzione della provvigione percepita; tale obbligo di restituzione può essere, poi, legittimamente invocato da chiunque vi abbia interesse - e, pertanto, anche dal terzo che ha adempiuto a diverso titolo l'obbligazione di pagamento della provvigione - alla luce dei principi generali in tema di azione di nullità.

I brokers di mutui debbono iscriversi alla 4a sezione del ruolo

Chi svolge un'attività di intermediazione per i contratti di finanziamento non ha diritto alla provvigione se non iscritto a quarta sezione del ruolo, relativa alla conclusione di affari nel settore dei servizi vari.

Cassazione, 17/5/99, n. 4800

Per effetto dell'integrazione della l. 3 Febbraio 1989, n° 39 ad opera del DM 21 Dicembre 1990, n° 452, recante il regolamento di attuazione della legge, il quale ha previsto una quarta sezione del ruolo dei mediatori destinata agli agenti in servizi vari, nella quale vengono iscritti gli agenti che svolgono attività per la conclusione di affari relativi al settore dei servizi, nonché tutti gli altri agenti che non trovano collocazione in una delle altre tre sezioni precedenti, devono essere iscritti in detta sezione, atteso il suo carattere residuale, in particolare, i soggetti che svolgono attività di intermediazione per i contratti di finanziamento (per i quali è stata successivamente prevista dalla l. n° 108 del 1996 l'istituzione di un apposito albo) con la conseguenza, che in difetto di iscrizione, non compete al mediatore finanziario per l'opera prestata il diritto al compenso.

Nessun indennizzo a chi non è iscritto

Chi non è abilitato al ruolo non ha la possibilità di chiedere indennizzi, nemmeno quelli previsti dall'articolo 2041 del codice civile che li pone in capo a chi, senza giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona.

Cassazione, 2/4/02, n. 4635

Nell'ipotesi di attività di mediazione svolta da soggetto non iscritto nell'apposito ruolo, tale soggetto è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite, con la conseguenza che risulta esclusa ogni obbligazione di pagamento nei suoi confronti, anche solo naturale, e quindi, anche quella fondata sull'articolo 2041 del codice civile.

L'iscrizione non può essere negata, se si hanno i requisiti

Le commissioni presso le Camere di Commercio hanno il semplice ruolo di verificare l'esistenza dei requisiti all'iscrizione: non possono negarla in base a valutazioni discrezionali, perché violerebbero un diritto costituzionale allo svolgimento di attività lavorativa.

Cassazione, 24/2/00, n. 2089

La Legge 3 Febbraio 1989, n. 39, recante modifiche ed integrazioni alla Legge 21 Marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore, è entrata in vigore ai sensi dell'art. 10 preleggi, nel decimoquinto giorno successivo a quello della pubblicazione avvenuta nella Gazzetta Ufficiale del 9 Febbraio 1989, n. 33; l'entrata in vigore entro tale termine è confermata dal disposto dell'art. 9 legge stessa sulla prorogatio delle commissioni provinciali i istituite ai sensi dell'art. 3, DPR n. 1926/1960 fino alla nomina della commissione di cui all'art. 7. L'iscrizione negli albi professionali (nella specie, ruolo dei mediatori) ha natura costitutiva del particolare status professionale ed integra un diritto soggettivo, atteso che l'organo o ente incaricato (nella specie, la commissione istituita presso la camera di commercio) si deve limitare ad accertare l'esistenza dei requisiti prescritti dalle fonti normative con valutazioni ed apprezzamenti di natura tecnica, che non rappresentano esercizio di vera e propria discrezionalità amministrativa e le norme regolanti l'iscrizione prendono direttamente in considerazione l'interesse del privato allo svolgimento di attività lavorativa quale diritto fondamentale riconosciuto dall'art. 4 cost.

Prima e dopo la legge n. 39: quando la provvigione è un diritto

Prima dell'entrata in vigore della legge 39/89 non occorreva essere iscritti a un ruolo professionale. Pertanto si aveva diritto alla provvigione, non contando il fatto che esistessero norme generali contro le attività svolte senza autorizzazione. Il diritto alla provvigione, però, non scatta se l'incarico di mediazione era precedente all'entrata in vigore, ma l'affare è stato concluso dopo.

Cassazione, 25/2/00, n. 2135

In tema di mediazione, la necessità della iscrizione nel ruolo professionale per l'insorgenza del diritto alla provvigione costituisce una innovazione introdotta nella disciplina della materia della Legge n. 39 del 1989 (art. 6), finalizzata a porre in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore; pertanto, per il periodo anteriore alla entrata in vigore di detta legge, non può negarsi il diritto alla provvigione in favore del mediatore non iscritto nell'albo professionale in caso di conclusione dell'affare per effetto del suo intervento, non assumendo alcun rilievo in contrario l'esistenza della generale previsione di una sanzione penale per le attività svolte senza la necessaria autorizzazione, che si colloca su di un piano diverso da quello privatistico, per il quale, di regola, l'esercizio della mediazione è libero (forme particolari di mediazione essendo regolate da leggi speciali), e non potendosi applicare al mediatore professionale un trattamento irrazionalmente deteriore rispetto a quello riservato al mediatore occasionale non iscritto, pacificamente titolare del diritto di compenso.

Cassazione, 15/4/98, n. 3803

Per effetto dell'art. 6 legge 3 febbraio 1989 n. 39, è legittima la revoca dell'incarico, senza penalità al mediatore non iscritto nel ruolo (e perciò a quest'ultimo non spetta alcuna provvigione) che abbia comunicato al mandante una proposta per concludere l'affare dopo l'entrata in vigore della predetta legge - e cioè, secondo i principi generali, dopo il quindicesimo giorno successivo alla sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 33 del 9 febbraio 1989 - pur se il contratto di mediazione è stato stipulato anteriormente.

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