In questo spazio inseriremo le note Fimaa, elaborate dai consulenti legali e fiscali della nostra associazione

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Si invia la circolare Informativa FIMAA di ottobre 2009 in materia giuridica e relativa alla sentenza del 14 luglio 2009, n. 16382 della III Sez. Civile della Corte di Cassazione di cui all’oggetto.
La nostra informativa, elaborata a cura dei Consulenti Legali Nazionali FIMAA, Avvocato Paolo Pesando e Avvocato Daniele Mammani, llustra la normativa vigente anche in relazione delle recenti pronunce della Corte di Cassazione.

La prima traccia del certificato di agibilità risale alla legge 22 dicembre 1888 n. 5849 (Legge per la tutela della igiene e della sanità pubblica), che stabiliva che le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non potevano essere adibite al loro uso se non dopo l’autorizzazione del Podestà.
Tale previsione fu quindi trasfusa in diversi testi legislativi fino ad arrivare all’ultima regolamentazione contenuta nel D.P.R. 380 del 2001. Il D.P.R. 380 / 2001, meglio noto conosciuto come Testo Unico delle Disposizioni in Materia di Edilizia (nel proseguo indicato come T.U.E.), mettendo ordine alla materia ha recepito dal precedente testo del 1994 la nozione di certificato di agibilità (art. 24). Il legislatore del 2001 ha riunificato in un’unica disciplina il certificato di abitabilità (in precedenza riservato agli immobili adibiti ad uso abitativo) ed il certificato di agibilità (riservato agli immobili adibiti ad uso non abitativo), mantenendo per entrambi la denominazione di quest’ultimo.
In quest’ultima versione il certificato di agibilità-abitabilità non comprende più solo l’accertamento dei requisiti di salubrità, ma richiede per la sua emissione l’accertamento di determinati parametri inerenti la sicurezza, il risparmio energetico e gli impianti installati (elettrico, idrico, di climatizzazione), il tutto da valutare secondo le normative vigenti.
Il certificato di agibilità, come disposto dal 2° comma dell’art. 24 T.U.E., dopo l’entrata in vigore della norma (20/10/01) va richiesto per le nuove costruzioni o nei casi in cui vengano eseguiti in vecchie costruzioni dei lavori di ricostruzione o sopraelevazione totali o anche solo parziali, ovvero in caso di interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Per tutti gli altri immobili non sussiste l’obbligo di richiedere tale certificazione o perché già in possesso del certificato previsto dal D.P.R. 425 del 1994 o perché ricostruzioni molto risalenti nel tempo.
La richiesta va indirizzata allo Sportello Unico del Comune in cui è sito l’edificio entro e non oltre 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. Insieme a tale domanda va inoltre richiesto l’accatastamento: sarà compito dello sportello unico provvedere ad inoltrare i documenti al catasto.
Inoltrata la richiesta gli uffici addetti avranno tempo 30 giorni per controllare la completezza e regolarità della documentazione presentata, oltre la sussistenza del certificato di collaudo ex art. 53 T.U.E., del certificato dell’ufficio tecnico regionale per gli edifici costruiti in zone sismiche e delle dichiarazioni di conformità alla normativa in tema di superamento delle barriere architettoniche.
Qualora dovessero trascorrere i 30 giorni senza una pronuncia dell’autorità amministrativa si potrà verificare l’ipotesi del cd. silenzio assenso, purché la documentazione presentata sia completa e vi sia stato il parere positivo dell’Azienda Sanitaria Locale, la quale si dovrà pronunciare sulla conformità delle opere alle prescrizioni igienico sanitarie. I soggetti su cui incombe l’obbligo di inoltrare la richiesta ai competenti uffici sono il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività ovvero i loro successori o aventi causa.
La norma precisa inoltre che in mancanza di tale richiesta verrà irrogata ai soggetti sopra menzionati una sanzione amministrativa pecuniaria compresa tra i 77 e i 464 Euro.

La rilevanza dell’esistenza del certificato di agibilità si manifesta in sede di commercializzazione del bene immobile.
La funzione del documento risulta chiara: attestare la presenza di precise qualità dell’immobile riconosciute dal legislatore come collettivamente e socialmente importanti. Il certificato serve quindi in primo luogo per attestare una situazione di fatto, ed in secondo luogo anche per attestare che gli immobili rispettino dei parametri che non li rendano socialmente dannosi: dovranno quindi essere staticamente sicuri, dotatati di impianti che non solo non siano di nocumento per gli occupanti, ma che garantiscano, insieme all’intera struttura dell’immobile, un risparmio energetico, e, ultimo ma non ultimo, che all’interno dell’immobile non si possano verificare situazioni di insalubrità. Riassumendo il certificato di agibilità attesta quindi precise qualità dell’immobile che sono ritenute elementi essenziali in ipotesi di compravendita.
La giurisprudenza sia di legittimità che di merito hanno attribuito una decisiva importanza al certificato di agibilità in relazione agli scambi immobiliari, tant’è che la Suprema Corte è giunta ripetutamente ad affermare che: “Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile” (Cass. civ. sez. III, 23/01/2009, n. 1701).
Detto orientamento si basa sull’interpretazione dell’art. 1477 del codice civile, che, al terzo comma, precisa che il venditore deve consegnare tutti i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso del bene venduto. Appare quindi chiaro che il certificato di agibilità si pone come un documento essenziale del bene venduto e debba quindi essere prodotto all’acquirente con la vendita e la consegna dell’immobile.
Il venditore è quindi obbligato (ex art. 1477 cod. civ.), al momento della stipula del contratto definitivo, alla consegna di tutti i documenti relativi all’immobile tra i quali il certificato di
agibilità-abitabilità.
Appare corretto ritenere che normalmente il termine ultimo per la consegna dei documenti coincida con il momento della conclusione del contratto definitivo e non sia quindi da individuare al momento della stipula del preliminare di vendita, per il semplice motivo che fino a quel momento non si potrebbe opporre al venditore nessun inadempimento. Si potrà quindi stipulare un valido contratto preliminare anche in assenza di tale certificazione.
In mancanza della consegna del certificato di agibilità siamo quindi in presenza di un inadempimento contrattuale, ex art. 1477 c.c., che genera una responsabilità del venditore (di natura contrattuale).
La Suprema Corte, recentemente, pronunciandosi in materia, ha precisato che la mancata consegna del certificato di agibilità non determina automaticamente la risoluzione del contratto definitivo già stipulato, ma sarà “sempre necessario verificare in concreto l’importanza e la gravità dell’inadempimento in relazione al godimento ed alla commerciabilità del bene” (Cass. civ. n. 4217/2009). Se quindi l’inadempimento del venditore lasci supporre una situazione di fatto per cui sia impossibile che venga rilasciato il certificato di agibilità si potrà agire in giudizio per un’azione di risoluzione del contratto, come disposto dagli art. 1453 c.c. e 1497 c.c., invocando comunque il diritto al risarcimento del danno. Nel caso contrario invece il danno sarà commisurato nel quantum necessario per ottenere il certificato di agibilità.
In definitiva pertanto le parti contrattuali potranno derogare convenzionalmente all’obbligo di produrre il certificato di agibilità.
Sarà interesse della parte venditrice dichiarare all’acquirente la mancanza del certificato di agibilità e la sua impossibilità ad ottenerlo; se quindi quest’ultimo decidesse di concludere comunque l’affare, prescindendo dalla mancanza di questo documento, sarà necessario specificarlo per iscritto già nel contratto preliminare. La sola conoscenza da parte dell’acquirente della mancanza del documento o una sua accettazione verbale non potrebbe essere sufficiente ad escludere in futuro la responsabilità del venditore. Appare quindi chiaro che in presenza di una accettazione per iscritto da parte dell’acquirente sia possibile concludere il contratto di compravendita tra le parti e quindi
trasferire un immobile anche senza il certificato di agibilità.
Passando ad analizzare quali possano essere i profili di responsabilità e obblighi gravanti sul mediatore la Cassazione ha, in una recente decisione (Cass. civ. n. 8374/2009), chiarito che compito del mediatore è quello di adoperarsi con tutta la diligenza consona alla situazione affinché l’acquirente non sia legittimato a rifiutarsi di concludere il contratto definitivo; infatti, come si è avuto modo di vedere in precedenza, la mancanza del certificato di agibilità potrebbe essere presupposto non solo per il rifiuto da parte dell’acquirente a concludere l’affare, ma anche per richiedere la restituzione del doppio della caparra già versata. I Giudici di legittimità hanno quindi stabilito che: “Nel contratto di mediazione atipica - configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore, evitando l'alea intrinseca alla mediazione, si garantisce la provvigione con l'acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell'affare - la prestazione caratterizzante del mediatore è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l'obbligo del mediatore di compiere l'attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto alla sua organizzazione concreta, in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non essere stata informata su circostanze (nella specie, riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità) influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, poiché in tal caso può essere giustificato il rifiuto di corrispondere il compenso, anche se la parte che ha conferito l'incarico abbia ricevuto un'accettazione delle sue condizioni prestabilite di conclusione dell'affare.

(Cassa con rinvio, App. Firenze, 16/03/2004; così Cass. civ., Sez. III, 07/04/2009, n. 8374).

Avv. Daniele Mammani Avv. Paolo Pesando

Per scaricare documento contenente la sentenza usare questo link Certificato agibilità.pdf