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Quando si acquista una casa, il primo passo formale è la stipula del contratto preliminare, nel quale vanno inserite il più dettagliatamente possibile tutte le clausole che si vogliono poi riprodurre in modo definitivo al rogito. Il preliminare o "compromesso" è il contratto, con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un futuro contratto (contratto definitivo o rogito). Ha quindi effetti solo obbligatori, mentre il contratto definitivo nel campo della contrattazione immobiliare produce effetti traslativi, e cioè la trasmissione di un diritto – ad esempio il diritto di proprietà – dal venditore all'acquirente. Il preliminare va registrato. Vediamo come. La registrazione paga l'imposta di registro di 168 euro; Nel caso di versamento di una caparra si applica (sia per il contratto soggetto a Iva sia per quello soggetto a imposta di registro) il registro allo 0,50 per cento sull'importo della caparra. Nel caso di versamento di un acconto: se il venditore è un soggetto Iva, all'acquirente viene addebitata l'Iva con l'aliquota propria del bene ceduto sull'importo dell'acconto; se non è un soggetto Iva, sull'acconto si applica l'imposta di registro al 3 per cento. Dall'imposta di registro pagata per la registrazione del contratto definitivo si detrae l'imposta di registro versata su caparra e acconto. Pertanto, nel caso di contratto definitivo soggetto a Iva in modo ordinario (per il quale, in sede di registrazione, non si paga imposta proporzionale di registro): - se è stato pagato un acconto, sul suo importo non si paga il registro ma si applica la stessa aliquota Iva prevista per il contratto definitivo. In pratica, l'Iva si paga all'impresa venditrice man mano che si versano, dapprima, gli acconti del prezzo complessivamente dovuto e, infine, il saldo di detto prezzo; - la detrazione dell'imposta di registro versata sulla caparra, dunque, non funziona per i contratti cui si applica l'Iva e il registro eventualmente versato in sede di registrazione di un contratto soggetto a Iva, “a causa” della caparra che esso contenga, viene irrimediabilmente persa (ed è questa la ragione pratica per cui nei preliminari stipulati da soggetti Iva c'è solo la previsione di acconti, mentre di caparre non v'è traccia). Per il contratto preliminare soggetto a Iva è inoltre dettata una regola ad hoc per rimediare al problema dell'aliquota Iva applicabile agli acconti pagati all'impresa venditrice se chi compra non può – in quel momento – rendere le dichiarazioni per ottenere il beneficio fiscale: ad esempio la dichiarazione di non titolarità di altra abitazione (si veda anche il fac simile qui a destra). È il caso del proprietario di una casa, che sarà venduta proprio per finanziare l'acquisto di una nuova abitazione da una impresa costruttrice. L'impresa deve intanto emettere fattura per gli acconti che riceve, ma il futuro acquirente non ha ancora i requisiti per lo sconto prima casa, che avrà invece al rogito dopo aver venduto quella di cui è titolare. Per evitare l'emissione di fatture con aliquota ordinaria, e procedere poi a rimborsi a carico del costruttore e a favore dell'acquirente, la legge consente di applicare agli acconti l'aliquota Iva agevolata. Basta che nel preliminare il futuro acquirente dichiari che avrà diritto allo sconto prima casa al momento del rogito.

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Riceviamo dallo studio del Notaio Francesco De Stefano e pubblichiamo

FRANCESCO DE STEFANO

Notaio

Data: 12 aprile 2010

Oggetto: Nota informativa su "proposta irrevocabile di acquisto (Corte di Cassazione sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083).

Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di "preliminare di preliminare"), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.

Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:

"Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".

In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.

Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:

1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;

2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;

3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".

E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.

Lo studio resta a disposizione per qualsiasi ulteriore approfondimento al riguardo.

Distinti Saluti

Notaio Francesco De Stefano

Per scaricare uesto documento usare questo link: Sentenza proposte irr.pdf